宋律师，婚姻纠纷律师,现执业于 ，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

房地产转让合同签订形式对房产买卖效力的影响

房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

　　李某在睢县城关镇康乐路219号有一处房产，该房屋所有权证证号为：睢县房权证字第002072号。2005年底，李某欲将该房产转让，通过中间人介绍，刘勤涛、孙敬夫妇看过该房院后欲购买，由介绍人从李某处要走该房院钥匙交给了刘勤涛。2006年2月，刘勤涛在双方未签订房屋买卖书面协议、未给付李某任何款项的情况下，擅自将该房产的东、西偏房扒掉，重新在院南边建三间平房、一间门楼，并将该房产的主房进行部分翻新，并于2006年5月在未告知李某的情况下搬进该房产的房屋内居住。李某得知后多次找刘勤涛协商解决此事，刘勤涛找介绍人调解一直未果。

　　李某诉到河南省睢县人民法院，要求刘勤涛、孙敬夫妇搬出并归还上述房产，并归还房屋内的相关物品。

　　睢县人民法院认为，房地产转让合同为要式合同，转让过程中出让方和受让方的权利义务关系多而复杂，应当以书面形式予以明确、固定，以便权利的行使和义务的履行。本案原、被告双方未依法签订房地产转让书面合同，应依法认定双方买卖合同并未成立。对二被告所主张的原告是基于已成立的合同而将房院交付、本案应定性为房屋买卖合同纠纷的观点因其证据不足，不予采信。在买卖合同尚未成立且未支付房地产价款的情况下，二被告占居原告房院的行为已构成对原告财产权的侵犯，原告要求二被告返还房院和其他财物的诉讼请求，应予支持。庭审过程中原告请求撤回要求二被告赔偿从2006年元月至房地产交付之日损失的诉讼请求，是对自己权利的处分，符合相关法律规定，予以认可。二被告针对改建、翻新涉案房屋所支出的费用没有提出反诉，不予合并审理。据此判决：一、被告刘勤涛、孙敬于判决生效之日起30日内从现居住位于康乐路219号房产的房院内搬出，并将位于康乐路219号的房院返还给原告李某;二、被告刘勤涛、孙敬于判决生效之日起30日内返还给原告李某春兰牌柜式空调一台、长虹牌分体式空调一台、上菱牌冰箱一台、吊扇一个、浴盆一个、家用小抽水泵一台、多用煤火炉一个。

　　一审宣判后，被告不服，提起上诉。

　　河南省商丘市中级人民法院二审审理认为，被上诉人李某对涉案房产持有房地产行政管理部门为其颁发的权属证明，其对该房产享有合法物权，其他任何单位和个人不得侵害其物权，否则要承担相应的法律。房地产转让合同系不动产权属的转让且一般标的较大，为要式合同，因此应采用书面形式订立。本案中上诉人刘勤涛、孙敬与被上诉人李某并未签订房地产转让合同，且刘勤涛、孙敬也一直未支付给李某转让价款，其主张双方成立房地产转让关系证据不足，因此刘勤涛、孙敬在李某拥有合法物权的睢县康乐路219号房产中居住没有合法依据。

　　2011年4月18日，商丘中院遂终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　关于本案的案由在审理中有两种观点：一种观点认为应定为侵权即物权保护纠纷;另一种观点认为构成房屋买卖合同纠纷。两审法院判决均采纳了第一种观点。

　　为何两审法院均认为是侵权纠纷呢理由如下：

　　首先，从举证方面，当事人对自己提出的主张，有提供证据。本案原告李某对涉案房产持有房地产行政管理部门为其颁发的权属证书，证明其对涉案争议房产享有合法物权。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：;在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证;……对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证。;本案被告主张双方买卖合同已经成立，且介绍人李新义是原告的代理人，但其既提交不出充分的证据证明李新义是原告的代理人，具有出卖房屋的代理权，也没有提交充分有力的证据证明原、被告之间是如何协商及协议的详细条款和内容。因此，被告对其主张应负举证不能的法律后果，本案原、被告双方的买卖合同并未成立，对二被告所主张的原告是基于已成立的合同而将房院交付、本案应定性为房屋买卖合同纠纷的观点，应不予采信。

　　其次，从订立合同形式方面来说，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：;当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。;《中华人民共和国房地产管理法》第四十条规定：;房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。;依据上述法律、行政规定，房地产转让合同系不动产权属的转让且一般标的较大，为要式合同，转让过程中出让方和受让方的权利义务关系多而复杂，应当以书面形式予以明确、固定，以便权利的行使和义务的履行。本案原、被告双方没有签订书面的房屋买卖合同，二被告也没有给付房屋价款，其房屋买卖转让关系根本没有成立，二被告在房屋买卖合同尚未成立且未支付房地产价款的情况下，占居原告李某房院的行为已构成对李某财产权的侵犯。故本案应定性为侵权即物权保护纠纷，对原告李某要求二被告刘勤涛、孙敬返还房院和其他财物的诉讼请求应予以支持。

房屋转让过户步骤及费用

　　二、需提供材料

　　1、买方：本人到场，带上有效身份证件、购房合同。如房屋属涉外转让的需进行国家安全事项审查。

　　2、卖方：相关权利人带上有效身份证件及相关证件到场。例如：属夫妻共有的，夫妻二人到场，带上房屋所有权证、结婚证和有效身份证件。

　　3、出售共有房产时，共有人同时到场并提供有效身份证件和共有人保持证。

　　4、已出租房屋需出售时，卖方除带上上述证件外，承租人不愿购买的，还需带上承租人放弃购买的书面文件。

　　5、买方本人或卖方夫妻二人因特殊情况不能亲自到场办理过户手续的可以委托他人办理，但买卖双方不能委托同一个人办理。受托人持委托书、本人有效身份证件、委托人身份证复印件、房屋所有权证等相关手续前来办理。委托书必须经过公证。

　　三、交纳税费

　　一般收费

　　1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。

　　2、第一次过户要交纳1.75%的讫税

　　3、6元/平方米的手续费

　　4、房屋评估费按评估后总价的5‰收

　　5、公证费最高300元

　　、政策性收费：

　　1、契税：普通住宅：评估价*1.5%;非普通住宅：评估价*3%

　　2、个人收入调节税：*20%

　　3、营业税：住宅购入不满两年的：评估价*5.55%;非普通住宅购入两年以上的：*5.55%;普通住宅购入两年以上的免交。

　　4、房产交易费：房屋建筑面积*6元/平方米

　　5、印花税：评估价*0.1%

　　6、房产证工本费：85元

　　7、土地证工本费：105元

　　8、交易评估费：评估价*0.3%

　　四、如果通过中介交易，应支付的中介费：

　　1、交易中介费：成交价*1%

　　2、房产权证费：每证100元

　　1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。

　　2、第一次过户要交纳1.75%的讫税

　　3、6元/平方米的手续费

　　4、房屋评估费按评估后总价的5‰收

　　5、公证费最高300元

　　五、经济适用住房经过核准上市交易应缴税费

　　1、买卖：

　　除所得收益缴纳外，以成交价为计基数按下列规定缴纳税费：

　　土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行;

　　所得收益缴纳：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50% 以下的部分，按20% 缴纳所得收益，80% 归卖方;成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50% 以上的部分，30% 缴纳所得收益，70% 归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。

　　印花税：0.1% ，买卖双方各承担一半;

　　契税：1.5% ，由买方缴纳;

　　2、出租：

　　土地收益：按出租建筑面积每平方米0.5元征收，由出租方缴纳;

　　营业税、房产税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、个人所得税：按租金收入10% 的综合征收率征收，由出租方缴纳;

　　土地使用税、印花税：按现行规定征收;

　　3、已购公有住房和经济适用住房上市交易的其他行政事业性收费按国家和省有关规定执行。

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;;;;;二手房屋转让税费; 房屋买卖协议样本;;房屋转让合同的效力认定

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